又有楼盘开始提价了，大家都知道我为什么要说“又”。09年的春天，万物复苏，房价开始如破土春幼苗，涨势渐露头角。这次的市场回暖是全国性的。汇总一下近期的市场信息：二月，深圳关内新房交易量价齐升，甚至出现了牛市时才有的的连夜排队和“日光盘”现象；广州最新的统计数据显示市内十区有五区房价上涨，成交量比去年同期翻番；北京也一样，二月环比上升114%，多个在售楼盘开始提价。大佬王石抛出楼市见底的言帘卷西风论，姿态一如以前那个拐点论的预半夜凉初透言者，分析机构也都说差不多到底了，报纸广告吆喝着要涨价，售楼小姐的冷脸又开始出现。

关注楼市的人开始有点傻眼，这市场都怎么回事，前两天还讨论政府是否该出新政救市来着，感觉地产寒冬其实可短暂了，一降价，一救市，寒冬就过去了；如果一降价，不救市，购房者的春天才来了。环顾宏观经济环境，各个经济指标还正“跌跌不休”呢，唯楼市一枝独秀了，这是为什么呢？

除了市场信心恢复、刚性需求释放以及开发商的主动降价之外，个人觉得可能还有以下几点：

1、市场的并没有想象中的那么坏，这个冬天其实并不冷。不得不说，开发商群体成功的政策游说和媒体造势引导了社会各界对本轮调整的判断。看万科08年的年报，销售额增长15.4%，其营业利润率虽有下降，依然高达28.2%，其准备亏钱而计提减值准备的存货项目仅有13个，在220个列为存货（已开发、在开发、拟开发）的项目中仅占6%。而其他房企：保利销售额增长20.36%、中海销售额大增至270亿元、金地销售额增17%、招商销售额08年比07年大幅增长，只是低于年初目标。比较其他行业的表现，这样的经营成果怎么说都不算坏。而且可以说，由于本轮调整带来的政策宽松、行业集中度提高以及土地成本的下降，大型房企实质获益良多，而且都是长期利好。

2、巨量资金入市。09年头两月全国新政贷款额高达2.69万亿，而08年总共才4.91万亿，银行放款的力度可见一斑。虽然新政贷款的具体流向不得而知，而房地产行业历来作为贷款投放的重地无疑是收获不少的。其实，目前信贷对住房消费的支持相当之强：首次购买普通住宅，二成首付，7折利率。如此大的信贷支持力度历史上从未有过。这样的市场不好才怪。开发商再要喊开放二套房贷，真的是有点贪得无厌了。

3、到目前为止，本轮房市调整一个突出的特征是：整体而言，二手房市场上并没有出现大量放盘的现象，价格也并没有出现大幅跳水，没有对新房市场造成实质冲击。以深圳市为例，研究二手房在市场上的挂牌价格：最低点08年11月的10771元仅比最高点07年10月份的13658元下降21%。这一跌幅远远低于同期新房成交均价37%的跌幅。同时，08年新房成交量同比下降了18.3％，而二手房成交量同比下降高达47.2％，市场交易近于停滞。因为众多楼市投资者的严防死守、铁打不动，使得大量资金仍然滞留在楼市，而没有出现早前猜测的资金逃出局面，可以说楼市泡沫并没有挤破。

4、投资买家的后牛市思维。就笔者所接触到的购房者，相当多的一部分都有“后牛市思维”，牛市的梦太过甜美，而格外难醒。妄言抄底的基本都是这类。房子虽然也是投资品，但毕竟不是股票，价格波动相对平缓，特别是在以稳定房价为主要调控思路的政策环境里。而且随着经济危机对中低收入人群的影响，租金日益下滑，住宅的投资收益能力已经很低了。

对后市妄下断言，很多时候，不仅仅是工作需要，简直就是个人爱好。一如行业偶像王石，我们都或多或少的在预半夜凉初透言者的角色中自我陶醉。我也整些观点：

1、量升价跌状况持续，开发商应“欲卖从速”，想涨价估计也涨不起来。宏观经济未转暖，楼市也不可能单边上行，市场内存量供应和新增供应巨大的局面短期难以转变。临近4、5月传统旺季（清明和五一两个小假期以及春季房交会销售节点）开发商开始集中推盘并降价促销。量升价跌，亮点频现的市场态势估计会延续到5月。难得购房者热情重现，开发商们别再藏着掖着了，赶快降价买了吧。值得担心的是，开发商别有点钱了又开始提价死扛，市场重现胶着。

2、新的市场形势抑制救市呼声，政府可以歇会了。在市场里，政府（特别是地方政府）的角色复杂，一方面需要倾听民瑞脑消金兽意，考量民生而响应抑制房价的呼声，一方面作为房地产业发展的直接受益者具有救市乃至挺市的本能冲动，左右摇摆不定，疲于调整。从深圳现在的情形来看，去年11月份以来月均新房成交量6000余套，已经恢复到了07年上半年的平均水平，政府的救市政策已极具成效，市场已活，还谈什么救市，还是留给供需双方去博弈吧。同时，二次房贷一定要严守，防止大量投机性资金进入楼市，一旦动摇，则无异于吹响新一轮房价上涨的号角。以后就别提什么寒冬、救市了，应该以平常心看待市场，政策尤忌朝令夕改，一惊一乍的。

摘要

个人的看法是：09年宏观经济下行难以见底，产业结构调整加剧对出口制造业带来挑战。

09年深圳房地产市场的低位整固态势也不会好转。有力的救市政策推出的可能性较小。住房保障政策会得到调整并进一步向廉租房倾斜。由于巨大存量的压力，房价会进一步下跌。成交量会在一段时间的放量后重新步入低迷。南山片区会成为09年深圳楼市的最大看点。

一、宏观经济

2008是不平凡的一年，我们经历了哀恸与狂喜，失落与期盼。从未有哪一年里，我们的感情如此的复杂，心绪如此的激荡不安。2008年的宏观经济走势颇具戏剧性，1季度还是势头凶猛的通货膨胀，在国家调控政策的平抑下开始缓缓着陆。而9月爆发的全球性金融危机的冲击使宏观经济陡然下滑，一泻千里。随后，调控政策迅速响应，转拉为推，连续5次降息，历史罕见。货币政策由年初的“适度从紧”转变为“适度宽松”，财政政策由年初的“稳健”转变为“积极”，同时推出大量的经济政策以提振内需。由酷热变严寒，经济走势上演了一出生死逆转。到了岁末，悲观的气氛笼罩，人们已经开始嗅到了一丝全面通缩的气息。

经济指标“CPI增幅”最能反映这段时间的经济走势。如坐过山车一样，CPI增幅由8.7%这一近11年来的历史高点，急速滑落为1.2%的低位。步入2009年，宏观经济下行的总体态势不变，即使有元旦及春节的集中消费拉动，1月CPI增幅仍然下滑至1%。展望未来，09年的宏观经济走势可能会出现以下特征：

1） 经济下行态势不变

从各国的历史经验来看，一个经济周期可能会延续18~24个季度，而我国的宏观经济下行走势才刚刚开始，估计年内很难见底。中央政府对于09年的经济走势预估极为谨慎。09年年内保8的经济目标可以说是充分的考虑了当前的不利条件。因为从2006年1季度直到08年年中，我国的GDP就一直保持2位数的高速增长。就目前的形势来看，中国经济严重依赖的美、日、欧等经济体仍陷于历史性的经济危机泥淖中，不得脱身之法，而国内需求的拉动一时也难以奏效，08年年中才开始的经济周期性下行短时间内很难见底回升。

2）产业结构进一步调整

是由于国际市场需求的持续低迷，09年对于以出口为主的制造业无疑仍然是艰苦的一年，而国家近期抓紧推出的十大关键产业振兴规划，无疑会对产业格局的调整带来深刻影响。相对与其他同规模城市，深圳具有更为明显的“三来一补”标签。由于加工制造业的高速发展，前几年甚至出现过第三产业比重持续下滑的态势。现如今，制造业已是危机重重。可以预见，深圳市在09年受到产业结构调整的影响无疑会更大，同时也会带来社会财富的重新分配。

二、房地产市场（住宅）

纵观2008年的深圳房地产二级市场，和07年一样惊心动魄。不过，07年是先扬后抑，08则是先抑后扬。一开始基本是延续07年末的僵持状态，直到8月，以万科为典型的开发商耐不住市场的冷峭，开始纷纷降价，把成交量拖出低谷。10月以后，贷款利率下调、救市政策频出、市场信心逐渐恢复，同时各楼盘迫于业绩压力，开始了价格大战，不再遮遮掩掩了。购房者和开发商的利益终于在长时间的博弈后找到一个均衡点，年末两个月的放量成交一扫楼市寒冬的颓势，业界开始惊呼“房价见底”。这一久违的热销状况也一直延续到09年初。

09年会怎样？从08年的市场表现我们基本可以看个大概：

1)      行业下行态势不变

从历史经验来看，房地产行业往往先于宏观经济进入下行周期，而后于宏观经济进入复苏。09年经济下行的趋势估计不会变化，而房地产行业的整体下行态势会持续更长的一段时间，当前的低位整固态势会继续。

2)      有力的救市新政推出的可能性较小

08年房地产交易最为低迷，崩盘惊呼声一片的时候，深圳市长曾明确表态不救市。进入市场态势相对平稳的09年，救市新政推出的可能性变得更小。其实，政府手中真正有力的政策牌已经不多：当前的利率水平不高，已经回到了2005年的水平，即使再降幅度也较小；考虑到金融安全，二套房贷在水深火热的08年未曾放松，09年估计也不会放松；购房入户关系到复杂的公共管理问题，可能性基本没有；其他如各地政府多采取的减免税费以及小额购房补贴，即使推出，对市场的引导力度都不是很大。

3)      住房保障政策的反思和调整

08年的房价下降，将各地刚刚开始建设的限价房和经济适用房推入一个尴尬的境地：随着周边楼盘价格下跌，限价房成了高价房。其价格优势荡然无存，更由于其额外的交易限制遭到了人们的抛弃。深长城龙华板块的限价房就遭到了这一问题。由于上述原因，各地也纷纷停止了经济适用房和限价房的建设。由于限价房和经适房的建设干扰了正常的房地产市场秩序，同时其分配程序难以公平的执行，该类政策一直饱受诟病。政府对该类政策的全面反思可以算是08年房价下跌带来的意外收获。可以预见，09年住房保障政策的细化和落实中，会更多的倾向于廉租房建设。同时人们经常与香港的“八万五建屋计划”相比较的9000亿保障住房投资也会在新的调整中与商品房市场区隔开来，以免对本已低迷的楼市造成更坏的冲击。

4)      存量消化是09年市场的最大问题

据统计，2008年深圳房地产市场产生了近年来最大的供销差，有258万平米的批准销售面积未卖出。一面是前期狂热带来的巨大惯性供应，另一面是迅速萎靡的需求，即使08年末开发商纷纷停工减产，供过于求的态势一直持续。目前来看，09年新增的商品房数量也相当大。两者相加，必将对市场造成空前的压力。

5)      市场可能会进入新的僵持阶段

08年岁末的放量成交的原因一方面在于开发商的大幅降价和国家的救市政策推出，另一方面在于07年房贷新政之后，市场形势陡转，导致购房者一直观望，累积形成的购买力较大。类似于楼盘销售中的“长蓄短爆”，本轮交易高峰过后，市场累积的购买力逐渐消化，而伴随宏观经济的持续低迷，新的购买力产生周期会更长，同时比之于08年末开发商的自身的经营压力已经相对减小，市场可能会进入新的僵持观望期。价格走低的态势仍会持续。

6)      区域市场上，南山区会成为新热点

在08年深圳楼市的降价潮中，最大看点是，龙岗楼市降得最早而宝安降得最好。龙岗的巨量供应迫使其区内开发商最先降价，而宝安由于片区消化能力更强，也更能吸引关内客户，虽然降价的步伐来的较晚，但成交量反而后来居上。同时关内的南山区由于小户型的热销，拉低了成交均价，出现了同比4%的跌幅。09年，南山区将入市的新楼盘预计有13个之多，再加上前期未消化的存量，会出现集中供应的局面，关内楼盘的价格坚冰极有可能在09年的南山被打破。

        google趋势是分析网民关注话题的好工具。同样也可以用来研究网民的心理预期。

       试一下“房价上涨"和“房价下跌”这两个关键词，比较明显的几个时间点都在曲线上得到很好的反应。（比较了不同的搜索用语“涨”“升”“跌”“降”，挑出使用最多的这两个）

      下图里，2007年前，还少有人相信房价会真的降，从07年的调控落实后开始出现降价预期，直到房贷新政出台后，降价预期开始高于涨价预期，并迅速达到顶点。在2008年年中以后，房价上升预期基本消失了，也基本没有了“房价上涨”的搜索指令发出了。

        有意思的是，在城市比较里，上涨和下降查询次数最为接近的有：天津、南昌等二线城市，表明市民的市场预期相对较为均衡。在印象里，恰恰正是这些城市的房价波动并不大，也是本轮市场波动影响较小的城市。

最近写的一个报告，算是对网络地产的一个小节 。

一、关于网络产业... 1

二、基于SNS的网络经纪平台可能的市场怎样... 1

2.1为经纪公司的交易提供增值服务，本身这个利基市场就很小... 2

2.2经纪人在二手房交易中并不倾向于合作... 2

2.3由于地域限制，经纪公司之间的合作本身就很少... 2

2.4不要指望简单地在发布或者获取信息上收钱... 2

三、我们的竞争对手是怎样的？... 3

3.1搜房帮（见附件）... 3

3.2新浪房产（见附件）... 3

3.3其他的网络经纪应用（以珠海信息之窗为例，见附件）... 3

3.4小结... 4

四、其他问题... 4

4.1 SNS并不是网站成功的法宝，也并不新鲜... 4

4.2 针对一手房交易的网络应用同样已经很丰富... 4

4.3 不要指望网络公司能帮我们养一个下蛋的鸡... 4

五、关于redfin模式... 5

5.1 redfin的本质是二手房中介公司（简介参见附件）... 5

5.2为什么说redfin模式可能性更大... 5

一、关于网络产业

网络产业的高风险和回报周期长已无需更多的讨论了。最近网络上调查的数据显示，中国每年有许多的网站成立，然而能够活过三年的网站，只有14%，而所有的网站中，只有16%的网站每个月营收超过RMB 2,000元，而超过60%的网站每个月赚不到RMB 100元。大多数网站，不管其内容和服务如何，都只不过是变着花样卖广告而已，而更多的网站还在艰难的寻觅有效的盈利模式。

在金融危机的特殊环境下，高度依赖风险投资商持续注资的网络行业必将面临最为猛烈的冲击。

二、基于SNS的网络经纪平台可能的市场怎样

我一直强调，对于二手房交易本身的市场规律了解过少，使得我们的规划不过是空洞的假想和虚幻的预期。就我对二手房交易的理解，简单的网络经纪人合作平台至少有如下的问题：

2.1为经纪公司的交易提供增值服务，本身这个利基市场就很小

说这个利基市场小，是相对与其他的网站而言。整体而言，不管是专业的房地产行业网站还是全国或者区域性的门户网站的房地产相关板块提供的服务都是客户对客户，或者客户对中介的。中介对中介的网站应用，利基市场相对较小。同时，我们也应该看到，经纪业务这个我们假想中的利基市场会在相当长的一段时期内保持低迷的状况。

按照壹网时代的说法，二十万左右的预算，只能实现这样功能。

2.2经纪人在二手房交易中并不倾向于合作

二手房经纪行业在中国是个新兴行业。行业的不规范历来最为相关人士所诟病。行业盛行"双重代理"（Dual Agency同一家经纪公司同时代理卖方和买方，容易发生经纪公司吃差价，侵害委托人利益的情况），并对之缺少必要的规范。于是吃差价、参与炒房，成为很多经纪公司的主要利润来源。

目前的佣金水平并不高，（交易总额的2%~2.5%，在以前的卖方市场时期，多计入买方的总价内）单纯的代理佣金也根本就不是二手房经纪公司的主要收入。

经纪人在二手房交易中并不倾向于合作。任何经纪公司都希望房源和买家都是自己的。行业内的共识是"房源是利润之母，客源是利润之父"。因为：第一，有吃差价的可能；第二，合作就意味着分享佣金。同样，就经纪人个体而言，每个经纪人都希望房源和买家都是自己的。都会在自己的客户范围之内尽力撮合买卖双方。

2.3由于地域限制，经纪公司之间的合作本身就很少

经纪公司的门店经营范围有极强的地域性。深挖片区内的房源和客源是经纪公司门店的主要工作内容。偶尔发生的合作都是区域内的由不同公司代理的客源和房源合作，这类合作数量不多。跨区域合作则更少。

2.4不要指望简单地在发布或者获取信息上收钱

网络的价值就在于，它空前的放大了我们的信息发布及获取的渠道。互联网上已经有N多的平台和应用，可以便捷的发布和获取信息。

我们所熟知的就有：

google生活搜索：

http://www.google.cn/shenghuo/search?a_n0=%E6%88%BF%E5%B1%8B&a_y0=9&a_n1=%E5%9F%8E%E5%B8%82&a_y1=1&a_v1=&a_o1=0&a_n2=%E7%B1%BB%E5%88%AB&a_y2=1&a_v2=%E5%87%BA%E7%A7%9F&a_o2=0&q=%E5%8D%97%E5%B1%B1

酷讯

http://esf.kuxun.cn/search.php?fromid=&t=House&cat=sale&from=%E6%83%A0%E5%B7%9E&q=&x=0&y=0

搜房（自主发布）：

http://bj.zzjyw.net/

西子湖畔：

http://so.hz0752.com/forum-21-1.html

三、我们的竞争对手是怎样的？

在分析竞争对手之前，我们必须清楚这样的一个认识，互联网是一个"赢家通吃"的行业。用户的迁移成本很低，从一个网站跳到另一个网站只需要一次点击。好网站会黏着大量用户形成垄断，差网站难以聚集客户，客户也更容易流失。

3.1搜房帮（见附件）

搜房帮是搜房独立运营近6年的产品。具有成熟的盈利模式，也有相当的市场占有率和知名度。其功能基本涵盖了经纪人网络应用的各个方面，是任何希望进入网络经纪领域的人必须考虑的对手。

其功能介绍见ppt。

相对与搜房帮产品，我们提出的这个网站，毫无优势。唯一特别点的是可能是SNS的应用。（其实搜房的网络经纪人个人门店以及整合的博客功能都是sns。）但是，注意，SNS并不能对网络经纪人的交易有任何的助益。SNS很好玩，但SNS基本没用。就算现在专门做SNS的（如FACEBOOK，豆瓣，开心网），基本都只是卖广告。

3.2新浪房产（见附件）

新浪房产在房地产网络业内的影响力仅次于搜房。就其开发的网络平台而言，更像是一个通过浏览器来打开的经纪公司业务管理软件，涵盖了总账管理、门店管理、经纪人管理、房源管理等各个方面的内容。也具有极强的网络经纪人个人门店功能，并整合了新浪提供的强大的博客及相册等服务。

3.3其他的网络经纪应用（以珠海信息之窗为例，见附件）

类似的网络应用，互联网上俯拾皆是。功能也都大同小异。其他的应用包括：

房价网：http://www.fangjia.com/ 信息交流及估价

中介联盟网：http://www.lmbar.com/ 中介联盟合作

我来网：http://www.wolai.com/ 结合地图的房屋搜索

找房网：http://www.zhaofang.com/ 以审核在线经纪人信誉及房源真实性为卖点的房产网站。

。。。。。。。

必须强调，他们共同的特征就是：1.由网络技术公司直接开发并运营。2.在技术上有一定的先进性，可以提供某项略微差异化的服务。

3.4竞争对手小结

1.      现有的网络经纪人服务已经很完备，再推出类似的服务，无异于撞墙。

2.      现有的网站均为网络技术公司直接开发并运营，这样保证了其技术上的先进性和服务上的差异化。

3.      我们已经失去了先机，而我们在成本、技术、服务内容、品牌上没有任何的优势。

四、其他问题

4.1 SNS并不是网站成功的法宝，也并不新鲜

SNS化一直是目前这个方案的卖点。但从SNS（社会化网络软件）本身的发展来看，它只是一个聚人的平台，并不会对网站本身提供的功能带来任何的助益。

SNS网站的鼻祖FACEBOOK到目前为止的仍然没有盈利，而且其盈利模式只是广告和少量的虚拟物品交易。SNS基本可以定义为"好玩，但没用"。

而且SNS概念早已泛滥，多见于交友网站，也成为新建网站时在功能规划上的一个基本要素。

4.2 针对一手房交易的网络应用同样已经很丰富

跳出二手房交易这个范畴来看，一手房交易的网络应用同样已经很丰富。房地产相关的网站主要功能都是围绕着一手房的推广。最明显的案例就是搜房。

目前的服务有楼盘展示、网上售楼处、视频看房、团购组织、网络摇号（焦点房产http://house.focus.cn/community/yaohaohuizong/）。几乎已经没有太多的市场空白。

4.3 不要指望网络公司能帮我们养一个下蛋的鸡

前文已经说过，目前的网站基本都是网络技术公司在运营。因为差异化的服务必须要靠技术来支撑。同样一个网站，在我们手里是死的的，在网络技术公司手里是活到，他们才有可能根据市场需求不断的更新，发展出新的功能。新浪、google、QQ这样的网络公司每天都在探索新的应用，这也是他们能在市场上立足的根本。

退一步讲，假使这个网站成功了，如何防止网络技术公司复制另一个网站？

赖以安身立命的核心要素都不是自己的，而是可以被随意的复制然后更新，这样的公司可能存在么？

如果要把自己转变成网络公司的话，我们缺的的是最核心的生产要素——技术人员。

如果把自己放在投资商的角色的话，我们的工作就应该是探索风险投资市场，而不是网络市场了。

五、关于redfin模式

在谈redfin（www.redfin.com）模式之前，我必须先声明，我并不认为redfin模式对于我们来说是可行的。但是如果一定要在互联网上花力气，redfin模式是我感觉目前唯一值得去努力的方向。

5.1 redfin的本质是二手房中介公司（简介参见附件）

Redfin是2004年在西雅图成立的地产网站，目前除了总部的网站技术人员之外，公司在美国的8个城市部署有房产经纪人，直接从事中介业务。

Redfin最一开始提供的网络应用也是结合地图、历史价格数据、房屋详情、图片的房源搜索、发布平台。随后，redfin开始借助这一网络平台直接从事中介业务。

Redfin与其他传统中介不同的是，其中介不负责帮买家寻找和推荐房源，也不对卖家提供发布及推广服务。这些在传统经纪行业里的关键步骤都由客户在redfin搭建的功能完备、指示清晰的网站上自动完成。他们甚至不提供带客看房服务。

这一点使的redfin每一单业务的代理成本大大下降，而他们提供的服务，主要是价格谈判和处理交易相关的文件工作。凭借这样的优势，Redfin可以以更低的佣金报价来获得业务。他们的广告宣称将高达三分之二的代理佣金（在美国，通常是售价的百分之三）返还给客户。

此外，redfin在网上搭建了一个很好的客户和经纪人沟通、评价的平台。在网站上，客户可以对为自己服务过的经纪人进行评价。通过这一开放的评价机制，redfin敢于承诺100%的客户满意度，这一卖点也相当抢眼。

就我目前的理解，redfin模式可以概括为"网络自助+经纪人服务"。

5.2为什么说redfin模式可能性更大

1）据我所知，国内目前还没有出现类似的应用，具有一定的市场先机。不仅对于客户是新鲜的，对于风险投资商而言也是新鲜的。

2）redfin的特点在于网络平台和自身经纪业务的良好结合。它不依靠网络平台本身盈利（在这个平台上的任何发布和搜索都是免费的），而依靠基于网络平台的经纪业务盈利。它摆脱了互联网行业关于盈利模式的先天不足。

3）redfin所倡导的客户自助、低佣金、高效率、透明交易、以及开放的接受客户评价等服务理念无疑都是二手房经纪行业必然的发展趋势。

4）redfin模式是网络应用和经纪服务的结合。这种结合，网络技术公司更难以"偷走"，而且我们可以根据经纪服务的内容来定制网络应用，这样的网站个性更强，更不容易被复制。

当然，要想做redfin，首先我们要成为一个懂二手房业务的经纪公司，然后我们还有更多的问题需要探索。

    一直都关注二手房中介业务，这两天看的一些关于redfin的资料，又带来了一些新的想法。

    比较zillow而言，我更为欣赏redfin的模式。如果是zillow是一群搞网络的在做地产广告，那么redfin应该被定义为卖房产的人做的网络平台。

         Redfin是2004年在西雅图成立的地产网站，目前除了总部的网站技术人员之外，公司在美国的8个城市部署有房产经纪人，直接从事中介业务。

         Redfin最一开始提供的网络应用也是结合地图、历史价格数据、房屋详情、图片的房源搜索、发布平台。这一点和zillow较为相似。随后，redfin开始借助这一网络平台直接从事中介业务。

        Redfin与其他传统中介不同的是，其中介不负责帮买家寻找和推荐房源，也不对卖家提供发布及推广服务。这些在传统经纪行业里的关键步骤都由客户在redfin搭建的功能完备、指示清晰的网站上自动完成。这一点使的redfin每一单业务的代理成本大大下降，而他们提供的服务，主要是价格谈判和处理交易相关的文件工作。凭借这样的优势，Redfin可以以更低的佣金报价来获得业务。他们的广告宣称将高达三分之二的销售佣金（在美国，通常是售价的百分之三）返还给客户。

   此外，redfin在网上搭建了一个很好的客户和经纪人沟通、评价的平台。在网站上，客户可以对为自己服务过的经纪人进行评价。通过这一开放的评价机制，redfin敢于承诺100%的客户满意度，这一卖点也相当抢眼。

   显而易见，如果这个客户的网络自助+经纪人服务的模式推广开来的话，对于美国的经纪行业会带来 ** 性的影响。

   不过，很多情况下，经纪人都只能是代理买卖中的一方，redfin需要与其他公司合作。因过低的佣金报价，redfin时常遭到传统经纪公司的排挤。这也在一定的程度上不利于redfin公司的发展。不过也恰恰说明了redfin的革莫道不消魂命性意义。

   以前曾经写过二手房中介的相关文章。这里再简单总结一下，传统中介行业几个广受诟病的地方：

       1、真正耗费经纪人薄雾浓云愁永昼大量的时间和精力的工作内容是搜集和发布房源，而不是为客户提供更为精细的服务。也就是说经纪人的劳动和客户的服务体验之间存在着一个巨大的错位。以至于客户普遍会觉得自己支付给经纪人的佣金与自己获得的服务不相称。

       2、经纪人通过巨量的劳动(电话、小广告、网络等等)在相当的程度上垄断了二手房的供应和需求信息，人为的造成了信息阻隔。卖家经常的抱怨是随便找个房源，打电话过去，那头都是中介。这种信息垄断使经纪人成为了二手房交易中难以回避的中间人。

   3、经纪人的工作往往和客户的利益不一致。那本知名的《魔鬼经济学》里，就曾经分析过，经纪人的工作目的是尽快的成交，而不是他们说宣称的为客户争取更好的价格。

   可以看到，redfin通过网络平台的搭建，改造了中介服务的操作流程，恰恰较好的解决了传统中介行业的问题。而且越来越觉得这个模式才是网络地产的最佳模式。

       持续关注。        ps: 纽约时报以前的一篇关于redfin的报道http://www.nytimes.com/2006/09/03/business/yourmoney/03real.html?pagewanted=1&_r=2&ei=5070&en=2e22342c518a88f1&ex=1176609600

         一直在关注zillow这个网站，就流量而言，目前是美国做realestate2.0概念网站的老大，也曾经拿到过高达8千7百万美元的风险投资，一直都是相当风光的了。昨天看老外的博客，发现zillow在这个月上旬裁员了25%，评论人士也开始纷纷对其提出质疑。zillow的走低，固然有美国整体经济下滑的的宏观背景，以及房地产市场持续低潮的直接影响，但zillow的发展路径也可以开始反思了。

        zillow网站的主体内容实质是房源搜索引擎，搜索的房源来自自己网站用户的发布，以及从其他发布网站抓取的内容。主要内容模块有：

        1、房屋搜索及地图服务：该部分内容是zillow的核心内容，为买家搜索房源用，搜索结果以地图的形式表现出来。每个搜索结果包含了区域地图、详情、图片（很多还有微软的virtual earth和google的街景服务）、学区介绍、Zestimate（zillow自己开发的评估系统对该房屋的估价），以及该房屋估价的历史波动。其中Zestimate曾经是zillow的王牌应用，在2006年刚刚推出的时候，备受关注，zillow也一度被视为提供免费的房产评估服务的网站。Zestimate服务推出之后，市场上有了很多跟风之作，国内的有房价网、和搜房的评估服务。

        2、贷款相关：提供房贷相关的资讯和贷款利率的市场信息。也有贷款计算器等。比较有意思的是一个叫get Loan Quotes的服务，用以帮客户匿名选择最为理想的贷款。

       3、房产指南：以前这个板块叫做“real estate wiki”（房产百科），顾名思义就是和房产交易相关的百科全书了，为引导用户的房产交易服务，内容很充实。

      4、讨论：就是bbs

      5、找专业人事：推出不久的一个应用，在这个模块里用户可以很方便的找到在zillow注册的房地产各个相关行业的专业人士，了解他们的基本信息、最新网站言帘卷西风论和活动，提供一个用户和房产相关行业人士沟通的平台，和后面的“我的zillow”紧密结合。

      6、我的zillow：新一代的网站都有了所谓的sns倾向，为了提高网站的黏着度，都推出了类似的个人主页服务。

      总的来看，zillow结构清晰，界面简洁友好，也在不断的开发一些新的应用，用户体验很不错。但是，“如何盈利”这个问题依然没有解决。记得看过另一个知名网站homegain的CEO对homegain和zillow的对比评价，最后一句话就是：homegain是盈利的。的确，流量虽然大，用户虽然多，若无法变成实实在在的美金，都只是聊以自有暗香盈袖慰的数字。zillow至今仍未盈利，而且目前其盈收模式比较单一，除了页面广告以外，就是针对注册了的专业人士的“Showcase Ads”（主要是在搜索结果页面的小广告，特点是支付比较灵活，广告发布也较方便。）

      说来说去，zillow终究还是个卖广告的，区别就是房地产相关广告的细分而已。虽然zillow为经纪人和相关行业人士提供了一个很好的房源（及其他商讯）发布平台，但zillow无法对其收费。因为这部分用户提供的房源及相关信息正是zillow吸引广大购房者前来浏览的基础。房源及商讯发布的途径多如牛毛，一旦收费，目前的注册用户就会流失。也有评论人士指出另一个可行的收费途径是针对 foreclosure listings（因断供而被银行索回的房产）收费，目前zillow似乎没有相关的动作。

     反思一下，其实zillow的发展并不是房产营销的革新，而更应该归类于广告行业的革新。能不能这么理解：无法立足于房地产经纪行业做出增值服务来是zillow们最大的问题。或许和经纪公司的紧密合作、流程熔合乃至佣金共享才是real estate2.0网站的真正出路？

      下篇文章找个成功案例分析一下。

        最近看了很多文章，总结了一下互联网的盈利模式。
        讨论盈利模式是个很危险的话题，因为是在讨论赚钱的可能性。在互联网行业里，这是个好生意稀缺的年代，从来就不缺少冲动的资本和头脑。特别是我们这些对互联网一知半解的人，我们受互联网英雄们成功故事的蛊惑比我们受可行性分析的劝服要大得多。说“凡事皆有可能”，难道生意是体育，讲的是重在参与么？

       这个图只想尽量画得简单，往房地产行业应用移植一下，可以有这样的结论：

       1、广告是目前主要的模式。要想靠广告赚钱的前提是，能提供有较强的黏着性的房地产资讯和房地产相关的互联网免费应用。比如搜房的市场信息、楼盘信息和以及针对客户的房产垂直搜索、社区论坛、博客。要想提供足够深度的讯息、足够黏人的应用，并且拿到够多的广告，本地化是最大的关键。这也是搜房百城战略的原因。

       2、不可能在互联网上完成房产的销售过程。网上销售的实现关键在于销售过程的信息化能给销售流程带来增值（给客户带来便利或者减少商家成本）。房产产品的特殊性决定了房产以营销中心（售楼处）为核心场所，以情景体验为核心内容的营销方式。网络售房只可能实现基本的信息发布功能，无法取代传统销售方式。近期兴起的网上售楼处、视频看房等应用都只是信息发布而已。

        3、指望靠搭建服务平台赚钱，向商家收钱，这点最难。以开发商和经纪公司为客户，你的平台要够强大，做不到淘宝级别，至少要是“搜房帮”级别的。前者控制了整个销售过程：发布、交易、支付、售后跟踪；后者只是简单的发布平台，以庞大的客户群为基础，为客户搜索带来便利也以此向商家收钱。

        4、在房地产相关的网络应用里不要指望对普通用户（潜在买房者）收钱。在二手市场的“业主自售（租）”存在一点向个人用户收费的可能，但就行业的发展趋势来看，中介代理必然是交易的主流，别指望把中介抹点了。

关注这方面的事情也有一段时间了，也算是见过一些不错的应用，但这个还是让我颇感意外。要好好研究一下。

同时很佩服美国的市场信息环境，相关的市场研究可以做的这么精细。

 价格呈现还只是其中的一个图层，其他是图层包括物业类型，人口信息等。

链接： http://www.propertyshark.com/mason/Maps/?map=nyc2&basemap=quarterlysales

         cric2008是易居中国一个全资子公司“上海克而瑞信息技术有限公司”的产品，从这个子公司的名字来看，估计是专门做这个产品的。记得看过一篇文章， 上海克而瑞信息技术有限公司要定位于做中国房地产行业的“Bloomberg”，单从产品本身来看，确实具备一定的先发优势。国内好像还没有房地产行业的专业咨询公司做出这么大的信息平台出来，其他的行业也鲜有耳闻（财经信息平台倒是有很多做得好的，如股票软件）。
下载cric2008的演示短片看了一下（在emule里搜索到，甚至还有海外版的安装包，当然，无法使用），主要的内容是结合GIS技术的土地、住宅、 商业及办公楼等相关的市场信息，同时也有企业、产品、媒体、资讯以及报告等几大类数据库,与专业的咨询公司的信息平台内容颇为接近。在土地等市场信息里有 排行榜以及简单的统计分析功能，比较意外的是，在项目详情里有很多项目的月度销售数量以及均价等信息。易居是长三角销售代理的绝对老大，这些信息估计都是 来自于其曾经代理过的项目。无法验证在其他的城市项目信息是否能有这么精准。

        虽然貌似很牛，但我对于这个软件（其实更像一个信息终端）并不看好。
首先，产品以信息库覆盖全国为卖点，但在绝大多数的开发商来看这一点无疑是大而无当的。房地产行业是个地域性特征极强的行业，其项目决策都是着眼于区域市场，（高端物业可能影响范围略广）全国性的信息库意义不大。
其次，而在区域市场内，特别是易居的销售代理业务并不多的一些城市，其信息采集的密度和深度肯定无法与本地代理公司竞争。土地、市场、产品、媒体投放，这类信息都是公开透明的，采集起来也并没有特别的技术壁垒，足够的人力投入就可以了。
再者，整个系统着力于信息的收集，对于信息的挖据、运用，还远远不够。说“决策支持”未免有些托大。
我觉得，CrIC一种更为恰当的模式是，转换客户定位，把当前针对跨区域经营的房地产公司的定位，转型为针对区域中小代理公司定位；把卖“信息”转变为卖“信息平台”。
房地产行业是市场集中度较低的行业，目前而言，特别是在二三线城市，零零碎碎的中小企业才是房地产开发的真正主流，这些企业大多没有自己的市场信息和项目研究部门。伴随着行业专业化程度的提高，区域内的策划代理公司会承担起这一角色。一个良好的信息平台软件，无疑会对策划代理机构的专业能力的培养形成助力良多。甚至可以说信息平台的完善与否在一定程度上决定了这类专业机构的核心竞争力，也将会成为他们走出竞争“红海”的关键点。其实，世联就是很好的例子。业内共知的“平台不败”，这句话简直可以成为CRIC的推广语。就发展的态势来看，大量的中小代理公司的淘汰不可避免的，行业升级激发的信息平台的需求就是CRIC最好的市场空间。
其实，这样的平台输出的模式在其他的行业里其实并不鲜见。它很好的规避了本地化的问题，而在房地产以及相关行业里，这恰恰是最大的问题。